O mito da liquidez
Liquidez e a conveniência de não precisar decidir onde investir pode parecer tão simples quanto pedir um Uber, mas a longo prazo sacrifica o ganho real
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Um levantamento de rentabilidade realizado pela Fundação Getúlio Vargas, analisando a rentabilidade de 1.000 fundos de previdência ao longo dos últimos 15 anos, mostrou que nenhum deles (zero fundos) sequer alcançou o CDI no período (CDI é o índice que acompanha a Selic, a taxa “oficial” pela qual o governo toma dinheiro emprestado no mercado).
No período de 7 e de 10 anos, apenas 6,6% e 6,1% dos 1.000 fundos analisados superaram, ainda assim, por margens mínimas. Numa janela menor, de 3 e 5 anos, somente 8,5% superaram (novamente por uma pequena margem).
O CDI frequentemente “bateu” a renda variável brasileira (a Bolsa, o Ibovespa e muitos fundos) nos últimos 5, 10 e mesmo 20 anos. Isso mostra que a renda fixa indexada ao CDI foi uma opção conservadora e eficiente em muitos cenários.
Quando alguém superou o CDI investindo em ações ou fundos de risco, normalmente não fez consistentemente por um longo prazo, e com risco elevado.
As exceções, mais uma vez, estão em fundos específicos, e por prazos mais curtos, em anos bons, assim como fundos cambiais em períodos muito específicos e fundos compostos por ações norte-americanas (S&P 500).
Liquidez e o conforto de um gestor que lhe diz onde investir, podem contar, mas cobram o seu preço em períodos mais longos e em momentos de instabilidade econômica e institucional.
Quando pensamos num investimento imobiliário, temos 2 vetores que se somam: o faturamento vindo da locação (de curto ou de longo prazo) e a própria valorização do imóvel ao longo do tempo.
Em se tratando de pequenos studios localizados nos melhores bairros de Belo Horizonte, a renda líquida advinda da locação deve variar entre 6% e 14%, sujeita ao regime de locação (longo prazo ou curto, tipo Airbnb), ao bairro, ao ponto específico dentro do bairro e às condições da aquisição (investidores que se
antecipam conseguem comprar imóveis, a sujeito ao formato de pagamento, com até 20% de redução sobre o valor da tabela de lançamento).
Mas a rentabilidade do investimento imobiliário não está limitada à renda proporcionada pelo aluguel; ao longo do tempo, a valorização do ativo imobiliário atualiza e preserva o valor patrimonial, na prática, ampliando a rentabilidade do investimento.
A evolução do valor de lançamento de imóveis com estas características (pequenos studios localizados nos melhores bairros de Belo Horizonte), no bairro da Savassi, confirma a percepção:
Ano Studio – Alto Padrão – Lançamento (R$/m²)
2011 8.800 – 9.800
2012 9.500 – 10.800
2013 10.200 – 11.500
2014 11.000 – 12.300
2015 11.500 – 13.000
2016 12.000 – 13.300
2017 14.000 – 15.500
2018 14.500 – 15.800
2019 15.000 – 16.300
2020 14.500 – 15.800
2021 15.500 – 17.000
2022 16.000 – 17.800
2023 16.500 – 18.500
2024 17.500 – 19.500
2025 20.000 – 23.000
Essa tipologia (studios) alcança valores melhores pelo valor absoluto menor (mesmo quando o valor relativo é maior), porque gera uma renda proporcionalmente muito superior a apartamentos maiores, porque funciona como esteio patrimonial, e porque a localização tem sempre importância no preço do aluguel e das diárias.
Hoje, 2025, o preço praticado para studios de alto padrão em prédios importantes na Savassi variam entre R$ 20.000 a R$ 23.000/m², mas podem alcançar R$ 25.000/m² em empreendimentos “boutique”, que são aqueles com arquitetura autoral, rooftop muito interessante, localização excepcional, fachada
contemporânea e mix eficiente.
Tão importante quanto a qualidade do projeto e o impacto do empreendimento, é um baixo custo operacional (taxa de condomínio reduzida), quando a rentabilidade para curta temporada poderá variar entre 10% e 14% ao ano; o de longa temporada ficará entre 8% e 12%, além da valorização anual certa que o imóvel terá (no mínimo igual à inflação anual).
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Na Savassi, essa valorização (dos bons imóveis) foi muito superior à inflação anual, atingindo o CDI do período. Somados (rentabilidade + valorização anual), superarão - por muito - até as melhores aplicações e investimentos, e com um benefício adicional: é real, palpável, um esteio patrimonial familiar.
Num cenário em que a Selic seja reduzida, as perspectivas são que os imóveis sejam ainda mais valorizados, e a rentabilidade na operação de renda seja ainda maior do que aplicações financeiras e fundos.
As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.
