Política habitacional ou financiamento da máquina pública?
Nada é mais decepcionante do que uma sala de espelhos mal montada, ou um truque de mágica revelado. Nada pior do que um jogo de cartas marcadas
Mais lidas
compartilhe
SIGA NO
Considere um apartamento num centro urbano qualquer, de qualquer tamanho, bairro ou categoria, e procure saber o preço. Do valor encontrado, calcule 40% e você terá uma noção do impacto dos impostos e tributos incidentes, em cascata, desde o primeiro gasto até a entrega final, completinho, com tudo pronto.
Estima-se que 40 a cada 100 reais consumidos serão recolhidos para o poder público, incluindo municípios, estado e união, bem como cartórios, poder judiciário, sindicatos e qualquer outro ente que tenha a chance de dar uma mordida. Ninguém perde a chance.
Leia Mais
Os 60% que não foram engolidos precisam responder pelo terreno, projetos e consultorias, insumos, materiais, equipamentos, mão de obra direta e indireta, marketing, publicidade, corretagem, recursos para exposição de capital, o resultado do empreendimento e mais uma verba para manutenções necessárias durante o prazo da garantia.
A maior parte dos imóveis vendidos observa um formato de pagamento na qual 30% são pagos durante as obras, e os 70% restantes na entrega, chamada de parcela final, ou parcela das chaves. Essa parcela final (ou chaves), será, na maior parte das vezes, quitada por meio de um financiamento bancário tomado pelo comprador, cujo custo é decorrente da inflação, mas diretamente relacionado à taxa SELIC, aquela determinada pelo Banco Central, que o governo usa para se financiar.
O valor da parcela das chaves (70% do valor total) costuma ser financiado, pelos compradores, em 30 anos, adicionando outros 4% a 6% de juros reais (acima da inflação) a cada ano de financiamento. Numa conta muito rápida e pouco precisa, a parcela das chaves, se transformará em 180% ou 190% ao fim do financiamento (e isso sem considerar a inflação). Entre o valor propriamente dito e os custos financeiros do financiamento, o valor da unidade custará cerca de 2,5 vezes mais do que o valor inicial. Um apartamento com valor de 200 mil reais custará, ao final, descontado a inflação, 500 mil reais ou mais.
Ainda assim, todos os agentes envolvidos na incorporação, venda e construção de um empreendimento terão tirado o seu sustento - e o justo lucro - de uma parcela equivalente a menos de 25% desse custo ampliado. Você não leu errado: todos os agentes, fabricantes, prestadores de serviços, funcionários, todos e tudo o que esteja envolvido numa incorporação, numa obra, todos os que efetivamente participam, correm riscos, geram empregos e recolhem impostos precisarão dividir e estarão limitados a uma quarta parte do bolo.
E a soma dos impostos, taxas, emolumentos e todas as contribuições e custos que irrigam o poder público e entidades coligadas, na casa dos 80 mil de um custo inicial de 200 mil reais, serão ainda maiores quando aplicadas a tributação sobre os lucros vindos do financiamento. No momento em que o apartamento de 200 mil reais tiver custado 500 mil reais, o valor que irriga o poder público poderá ser calculado na casa dos 150 mil reais, ou mais.
O apartamento vendido por 200 mil reais, acabará custando 500 mil reais (mais a inflação), dos quais 120 mil realmente tiveram vínculo com a construção e venda do apartamento, 150 mil acabaram nos cofres públicos e 230 mil como custo financeiro da operação de crédito ao longo de 30 anos.
O que vemos aqui é um grande truque de espelhos que faz parecer que o interesse dos governos seja a produção de moradias, quando se trata, na realidade, de uma máquina desenhada para financiar o poder público, seja diretamente (impostos e taxas) ou indiretamente (excedente das operações de empréstimo na compra dos imóveis que retornam ao caixa do governo pela compra de títulos do próprio governo, pelos bancos).
Subsídios são nada além de uma cortina de fumaça, nada além de mais espelhos nesse grande truque, onde o poder público cobra com uma mão, e devolve uma ínfima parte com a outra. Pior, subsídios tem um DNA populista, de ocasião, de favor, discricionários, temporários.
Ao invés de incentivos pontuais, exceções e subsídios discricionários, uma política habitacional séria precisa começar com um alívio radical da carga tributária que incide nos itens determinantes e mais impactantes da incorporação e da obra, reduzindo significativamente a carga tributária atual.
Siga nosso canal no WhatsApp e receba notícias relevantes para o seu dia
Ao invés de uma carga acumulada de 40%, uma carga total de 10% teria o condão de reduzir o custo do apartamento em 30%, de 200 mil para 140 mil reais. Um apartamento de 200 mil reais financiado em 30 anos custará 500 mil reais, mas um apartamento de 140 mil custará, ao final dos 30 anos, 350 mil reais. Menor o valor, menor o valor da prestação, e maior a quantidade de famílias que se qualificam para a compra do apartamento.
A grande diferença é que, nesse modelo, cada apartamento vendido deixa de ser um instrumento de financiamento da máquina pública, e passa a ser somente o que realmente deveria ser: casa própria, patrimônio familiar, política habitacional.
As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.
