Airbnb: renda extra ou cilada imobiliária gourmet?

Por Alexia Diniz

Tudo começou no final de uma palestra sobre finanças. Uma senhora me abordou, empolgada, dizendo que tinha uma ideia brilhante: “Quero investir num apê pra alugar no Airbnb! Coloco R$90 mil de entrada, pago R$2 mil por mês de parcela, e tiro R$6 mil fácil alugando nos fins de semana por R$1.500!”.

Ela falava com tanta certeza, e tanto brilho no olho, que não tive coragem de cortar o barato. Sorri, desejei boa sorte e guardei pra mim a pulga atrás da orelha: será que é tão fácil assim?

A ilusão do lucro fácil investindo em Airbnb

Nos últimos anos, virou moda comprar imóveis, geralmente estúdios ou flats, com a promessa de alugar no Airbnb e "faturar alto com o turismo". Parece fácil: você compra, anuncia, os hóspedes aparecem e o dinheiro pinga na conta. Mas o que pouca gente conta é que essa "renda passiva" tem muito de ativa, com um pouco de estresse, custos imprevistos e, sim, impostos.

IR, ISS e o custo que ninguém lembra

Se você está pensando em colocar seu imóvel no Airbnb, saiba que vai precisar declarar essa grana. A Receita Federal considera o aluguel como renda tributável, e você deve declarar através do carnê-leão, o Imposto de Renda pode comer até 27,5% dos seus ganhos.
Ao contrário de hotéis e flats, as locações por meio do Airbnb, em regra, não estão sujeitas à cobrança do ISS (Imposto Sobre Serviços) pelos municípios, pois se enquadram como contratos de locação de imóvel residencial, e não como prestação de serviços.

É o tipo de dor de cabeça que a planilha otimista do "vou ganhar seis mil por mês" ignora.

O exemplo da Copa de 2014 (e da Olimpíada de 2016)

Lembra da euforia com os flats para a Copa do Mundo de 2014? Não? Teve uma onda parecida: “Compre um flat na Pampulha, vai bombar com os turistas da Copa!” Ou então: “O Rio vai ferver com a Olimpíada!”.

O resultado? Muitos desses imóveis ficaram vazios depois do hype, sem turistas, sem demanda, sem liquidez. Até hoje, vários desses flats estão à venda por valores menores do que foram comprados. Parece familiar? Pois é: o Airbnb virou a nova aposta da vez, mas pode acabar do mesmo jeito.

O custo de oportunidade (aquele fantasma silencioso)

Quando você coloca R$90 mil de entrada num imóvel e ainda compromete R$2 mil todo mês com parcelas, não é só o financiamento que pesa. É o que você deixa de ganhar aplicando esse valor em outro lugar, tipo um Tesouro Direto rendendo quase 13% ao ano.

Se ao invés de entrar nessa aposta imobiliária, você colocasse os R$90 mil num investimento seguro, poderia ter mais previsibilidade, menos dor de cabeça e, no fim, um retorno, muitas vezes, mais realista.

Vamos fazer a conta juntos?

Vamos retomar o cenário da dona Maria da palestra:

• Entrada: R$90 mil
  
  

• Parcela: R$2.000/mês
  
  

• Receita bruta com locação: R$1.500 por fim de semana x 4 = R$6.000/mês
  
  

Mas e os custos?

• Taxa Airbnb: 3% sobre cada reserva R$180/mês
  
  

• Limpeza: R$200 por reserva, 4x/mês (o hóspede costuma pagar parte) R$600
  
  

• Condomínio + IPTU: R$550
  
  

• Internet, luz, manutenção, gás, Netflix, papel higiênico: pelo menos R$500
  
  

• Financiamento: R$2.000
  
  

• IR: pode variar, mas digamos mais uns R$600 conservadoramente
  
  

Resultado? Lucro líquido de mais ou menos R$1.570, isso se alugar todos os fins de semana e se não aparecer nenhum gasto extra, tipo aquela infiltração (ou outro imprevisto de casa).

Ah, e não se esqueça que isso tudo é o sem considerar o custo de oportunidade, que sozinho já poderia render R$900 por mês em investimentos de baixo risco, rendendo 12,75% ao ano, sem risco nenhum para sua grana.

Airbnb não é hotel, é trabalho

Uma coisa precisa ser dita: Airbnb não é uma fonte de renda passiva. É um negócio ativo e exigente. Você tem que responder hóspede no WhatsApp às 2h da manhã, resolver descarga quebrada de domingo e correr para encontrar quem limpe o apê quando o hóspede alugar em cima da hora. Tem que atualizar preço, foto, descrição e ainda por cima competir com anfitriões profissionais.

Ah, e tem concorrência, viu? Muita. Em bairros como Copacabana ou na Avenida Paulista, são mais de mil imóveis iguais aos seus. Com mais avaliações. Com melhor localização. Com fotos feitas por fotógrafo profissional.

E o Airbnb agora mostra ranking de anfitriões. Se você está começando, seu imóvel vai aparecer lá embaixo, escondido entre os “sem avaliações”. Boa sorte competindo com os top hosts cinco estrelas que têm 100 check-ins e oferecem vinho de boas-vindas.

E se não alugar?

Aí o buraco é mais embaixo. Muitos investidores não calculam a vacância. Não é todo mês que vai fechar com 100% de ocupação. Dados do Airbtics apontam uma ocupação média de 50-60% em São Paulo, fora das regiões ultra turísticas. Isso significa semanas com o imóvel parado, gerando só despesa.

Lembra do financiamento, do condomínio, da energia, do boleto do cartão que você usou pra comprar o micro-ondas para o apê? Eles chegam todo mês, com ou sem hóspede.

Então, nunca vale a pena?

Vale sim, em alguns cenários. Se você comprar à vista, em uma área com alta demanda turística e estiver disposto a operar como se fosse um negócio. Aí, talvez, o retorno sobre o investimento (ROI) faça sentido.

Mas se a ideia é “comprar um estúdio e deixar no Airbnb enquanto paga o financiamento”, a realidade pode ser bem mais dura que os slides do anúncio no Instagram.

E se eu desistir?

Bom, vender depois pode ser um desafio. Flats e studios comprados como “promessa de Airbnb dos sonhos” costumam ter baixa liquidez. Você pode até vender, mas por um preço menor. Ainda mais se o bairro já estiver saturado de imóveis parecidos.

Aliás, tem gente que já está convertendo esses imóveis para moradia tradicional ou alugando por temporada mensal, com contratos simplificados e menos dor de cabeça.

Conclusão: é um investimento ou só mais uma moda?

No fim, investir em Airbnb pode funcionar sim, mas não é simples, não é garantido e não é mágico. É preciso colocar na ponta do lápis todos os custos, impostos, riscos e o tal do custo de oportunidade.

Quem entra achando que vai viver de renda passiva pode acabar vivendo de boleto. Especialmente se a decisão foi tomada no embalo de uma palestra ou de um anúncio patrocinado no Instagram.

Antes de apostar todas as fichas no "imóvel que se paga sozinho", lembre: até na cidade mais turística, tem época de chuva, e o check-in do prejuízo não avisa antes de chegar.

As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.