Morte do locador ou do locatário: quem assume o contrato?

Por Ana Flávia Sales e Cláudia Viegas

Imagine a situação: você aluga um imóvel, paga regularmente os aluguéis e, de repente, recebe a notícia de que o proprietário faleceu. A primeira dúvida costuma ser imediata: o contrato acabou?

Não. A morte do locador não extingue a locação. O art. 10 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é expresso ao estabelecer que “morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”.

Na prática, os sucessores passam a ocupar a posição antes exercida pelo locador, assumindo os direitos e as obrigações decorrentes do contrato. Não é necessário celebrar uma nova locação porque houve o falecimento do proprietário.

Os herdeiros podem mandar o inquilino embora?

O simples falecimento do locador não autoriza os herdeiros a exigir imediatamente a desocupação do imóvel. A transmissão da posição do locador aos herdeiros não extingue, por si mesma, o contrato que já estava em vigor.

Isso significa que os sucessores devem respeitar a relação locatícia, e somente poderão retomar o imóvel nas hipóteses admitidas pela Lei do Inquilinato, consideradas as características e o prazo do contrato.

Há, nesse ponto, uma consequência prática importante: o inquilino não perde sua condição de locatário apenas porque mudou o titular do imóvel.

A regra decorre também da lógica do direito sucessório. Pelo princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários. A morte altera a titularidade dos direitos e obrigações, sem apagar as relações jurídicas que já existiam.

E para quem o aluguel deve ser pago?

Nesse ponto, é preciso cautela. O falecimento do locador não autoriza o inquilino a simplesmente deixar de pagar o aluguel.

Uma vez informada a sucessão, os pagamentos deverão ser direcionados ao espólio, por intermédio de quem esteja legitimado a representá-lo, em regra, o inventariante. O locatário não deve pagar o aluguel a apenas um dos herdeiros, sem que este esteja autorizado a recebê-lo. Se houver dúvida sobre a quem pagar, especialmente durante o inventário ou diante de conflito entre herdeiros, a consignação em pagamento poderá ser utilizada para permitir o cumprimento da obrigação e evitar a mora e o risco de pagamento a quem não tenha legitimidade.

O importante é não confundir a morte do credor com o desaparecimento da dívida.

O aluguel continua sendo devido. O que pode mudar é quem está legitimado.

E se quem morreu foi o inquilino?

Nesse caso, a Lei do Inquilinato estabelece regras específicas.

Nas locações residenciais, o art. 11 determina que ficam sub-rogados nos direitos e obrigações da parte locatária falecida, em primeiro lugar, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro/companheira e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica da pessoa falecida, desde que residentes no imóvel.

Isso significa que a morte do inquilino não obriga automaticamente sua família a deixar a residência. Preenchidos os requisitos legais, determinadas pessoas assumem sua posição no contrato, preservando-se a continuidade da locação.

O fiador continua responsável após a morte do locatário?

Sim, a morte do locatário não extingue automaticamente a fiança. O fiador assumiu a garantia considerando, entre outros fatores, a relação pregressa com a pessoa do locatário e a confiança existente nessa relação. Com o falecimento, outra pessoa poderá assumir a posição do inquilino no contrato, alterando uma das condições consideradas quando a garantia foi prestada.

Por essa razão, a substituição do locatário deve ser comunicada por escrito ao fiador. A partir do recebimento dessa comunicação, ele terá 30 dias para informar ao locador que pretende se exonerar da fiança.

Caso opte pela exoneração, sua responsabilidade não termina imediatamente. Os efeitos da garantia permanecem por 120 dias, contados da notificação feita ao locador.

A regra visa equilibrar a continuidade da locação com o direito do fiador de não permanecer indefinidamente vinculado à garantia de obrigações assumidas por pessoa diversa daquela que originalmente aceitou afiançar.

Morreu uma das partes. O contrato continua?

Em regra, sim. A Lei do Inquilinato foi construída para evitar que a morte, isoladamente, desfaça uma relação contratual que pode envolver moradia, renda familiar e atividade empresarial.

Para quem permanece no imóvel, conhecer essas regras evita entregar as chaves precipitadamente ou aceitar exigências sem fundamento. Para os herdeiros, impede a falsa impressão de que a sucessão lhes permite ignorar o contrato celebrado pelo falecido.

A morte muda as pessoas envolvidas na relação jurídica, não necessariamente o contrato. Antes de exigir a desocupação, interromper pagamentos ou celebrar um novo instrumento, é essencial identificar quem assumiu a posição do falecido e quais direitos e obrigações foram transmitidos.

Informação jurídica faz diferença justamente nesses momentos. Ela permite que herdeiros, locatários e familiares saibam o que podem exigir, o que precisam cumprir e, principalmente, evitem transformar uma situação já delicada em um novo conflito.

Ana Flávia Sales é Advogada, Mestre, Professora de Direito Processual Civil

@advogadaanaflaviasales

Cláudia Mara A. R. Viegas é Doutora, Mestre e Professora de Direito Civil

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@claudia_viegas77

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