Compra de imóvel: 7 cuidados essenciais para não cair em cilada

A recente repercussão envolvendo o jogador de futebol Richarlison e uma disputa judicial por uma mansão no Rio de Janeiro, na qual o senador Flávio Bolsonaro foi arrolado como testemunha, acendeu um alerta para quem sonha com um imóvel de alto padrão. O caso, que tramita desde 2020 e teve um desfecho na justiça em 2025, voltou à tona quando o atleta comentou sobre a perda de um investimento de cerca de R$ 10 milhões, expondo os riscos de negociações complexas.

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Formalmente, a disputa judicial não opõe diretamente Richarlison ao senador, mas sim empresas ligadas ao jogador e a um advogado. O litígio ilustra como a compra de uma propriedade de luxo exige uma análise minuciosa, que vai muito além de uma simples visita. A transação envolve valores elevados e detalhes jurídicos que, se ignorados, podem transformar o investimento em um grande prejuízo.

Para garantir uma negociação segura e proteger seu patrimônio, profissionais do mercado imobiliário e advogados especializados recomendam seguir alguns passos fundamentais. Confira os sete principais cuidados antes de fechar negócio.

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7 cuidados essenciais na compra de um imóvel de luxo

1. Verifique a matrícula do imóvel
A matrícula é a certidão de nascimento da propriedade. Nela constam todo o histórico, como donos anteriores, penhoras, hipotecas e outras pendências. Solicite uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar se o vendedor é o real proprietário e se o bem está livre de ônus.

2. Analise a situação do vendedor
Não basta checar o imóvel; é preciso investigar o vendedor. Peça certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, além de processos judiciais cíveis, trabalhistas e criminais. Dívidas do proprietário podem, em alguns casos, recair sobre o bem vendido.

3. Faça uma vistoria técnica detalhada
Uma visita superficial não revela problemas ocultos. Contrate um engenheiro ou arquiteto para uma vistoria completa, que pode identificar infiltrações, falhas estruturais, problemas elétricos e hidráulicos. O laudo técnico protege contra vícios ocultos e serve como base para negociação.

4. Tenha um contrato bem amarrado
O contrato de compra e venda deve ser minucioso e, preferencialmente, elaborado ou revisado por um advogado de sua confiança. O documento precisa prever todas as condições, prazos, multas e responsabilidades de cada parte, sem deixar margem para ambiguidades.

5. Confira as regras de zoneamento e condomínio
Verifique na prefeitura as leis de zoneamento da região para saber se há restrições de construção, reforma ou uso do imóvel. Em caso de condomínios, leia atentamente a convenção e o regimento interno para conhecer as regras e evitar surpresas após a mudança.

6. Investigue dívidas de condomínio e IPTU
Débitos condominiais e de IPTU são obrigações que acompanham o imóvel, ou seja, a dívida passa para o novo proprietário. Exija do vendedor as certidões negativas que comprovem a quitação de todas essas taxas antes de assinar o contrato definitivo.

7. Garanta a segurança no pagamento
O pagamento deve ser feito de forma segura e rastreável. O ideal é que a transferência do dinheiro ocorra no mesmo ato da assinatura da escritura pública de compra e venda no tabelionato de notas. Essa simultaneidade protege ambas as partes e formaliza a transação imediatamente.

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Uma ferramenta de IA foi usada para auxiliar na produção desta reportagem, sob supervisão editorial humana.