Mudanças no aluguel com a reforma tributária: o que você precisa saber

Neste conteúdo, o Comprova analisa posts a respeito das mudanças na cobrança de impostos sobre o aluguel que entram em vigor em 2026. A reforma tributária trará novidades significativas para o setor de aluguel. O principal ponto da Lei Complementar nº 214/2025 é a introdução de dois novos impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que incidirão sobre os rendimentos de aluguel. Com a novidade, posts nas redes sociais têm trazido informações desconexas sobre o assunto e, com isso, a seção Comprova Explica traz detalhes sobre o que deve mudar.

Para o proprietário

Atualmente, pessoas físicas que recebem aluguel pagam Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquotas entre 15% e 27,5%, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda. Pessoas jurídicas arcam com IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com uma carga tributária efetiva em torno de 15%, dependendo do regime tributário.

Com a reforma, pessoas físicas continuarão pagando o IRPF. “Não haverá incidência dos novos tributos quando a locação for realizada por pessoa física que não exerça atividade imobiliária, tal como já ocorre hoje”, afirma o Ministério da Fazenda.

O IBS e a CBS serão cobrados apenas de quem possuir mais de três imóveis alugados e tiver uma receita anual superior a R$ 240 mil (R$ 20 mil mensais) com aluguéis. As estimativas, segundo o Ministério da Fazenda, apontam que a carga tributária combinada do IBS e da CBS sobre os aluguéis pode variar entre 25% e 27%, mas há redutores previstos. Existe um desconto de 70% na base de cálculo, o que reduz a alíquota efetiva.

Para locações residenciais, haverá um abatimento mensal adicional de R$ 600 no valor do aluguel que servirá para calcular o imposto. Por exemplo, se um contrato de aluguel for de R$ 2,6 mil, o imposto será calculado sobre R$ 2 mil.

Para pessoas jurídicas

O PIS e o Cofins, que hoje incidem sobre a receita de aluguéis de pessoas jurídicas (com alíquotas de 3,65% ou 9,25%, dependendo do regime), serão substituídos pelo IBS e pela CBS. A alíquota nominal do IBS e da CBS está estimada em torno de 25% a 27%. No entanto, a lei prevê uma redução de 70% na base de cálculo, o que diminui a alíquota efetiva para cerca de 8% a 10%.

Portanto, espera-se que a carga tributária sobre a receita bruta do aluguel aumente em relação aos tributos atuais para as empresas que pagam PIS/Cofins.

Para o locatário

Embora IBS e CBS incidam diretamente sobre a receita do proprietário, é provável que o aumento da carga tributária seja repassado ao locatário, já que, pelo novo sistema, o imposto poderá ser acrescido ao valor do aluguel.

“O imposto será cobrado de forma que o locatário saiba quanto pagará exatamente”, diz Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Quando as mudanças entram em vigor?

As novas regras tributárias começarão a ser implementadas gradualmente a partir de 2026, com um processo de majoração das alíquotas até que o novo regime esteja totalmente consolidado em 2033.

É fundamental que proprietários e locatários mantenham-se informados sobre as atualizações legislativas para se preparar financeiramente para as mudanças.

Fontes consultadas

O advogado tributarista Bruno Tadeu Radtke Gonçalves, Moira Toledo, do Secovi-SP, Rodrigo Antonio Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, Ministério da Fazenda, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo e reportagens sobre o assunto.

Por que o Comprova explicou este assunto

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