Salvem mesmo os predinhos!
Esse é o texto de número 100 da coluna Geleia Urbana (viva!). O texto anterior, 99, falava sobre os predinhos de 3 e 4 andares que povoam os bairros de BH
Mais lidas
compartilhe
SIGA NO
Esse é o texto de número 100 da coluna Geleia Urbana (viva!). O texto anterior, 99, falava sobre os predinhos de 3 e 4 andares que povoam os bairros de Belo Horizonte.
Falava então que a maior parte desses predinhos não tem afastamentos frontal e laterais, ocupando todo o terreno, e fui prontamente corrigido por Carlos Alberto Batista Maciel, Arquiteto, professor da EAU da UFMG e sócio dos Arquitetos Associados. Além da alegria de ter Carlos Alberto lendo as minhas colunas (e, melhor ainda, comentando), o alerta foi importante: a maior parte dos predinhos observa afastamentos laterais, variando entre 1,5 e 3,0 metros das divisas, e os tem pelo partido arquitetônico adotado (que demanda janelas nas 4 fachadas), e pelo acesso de automóveis para a garagem, às vezes no térreo, de vez em quando num subsolo quando o terreno apresentava desnível em relação ao passeio.
Mas é importante frisar que, pela legislação então em vigor, não precisavam observar afastamentos laterais, da mesma forma que os prédios da região central quase nunca observavam. Não precisavam observar afastamento frontal, e não observaram, com a grande maioria dos predinhos alinhados à calçada, isso quando não avançando 60 centímetros ou um pouco mais sobre as calçadas.
O importante aqui, cabe lembrar, é que já foi possível construir bonito e barato, e com uma boa densidade, encaixando 12 ou 16 apartamentos em lotes com 360 m² (um quarteirão com 30 predinhos daria uma densidade potencial superior a 800 ou 1.000 habitantes por quarteirão).
Temos a impressão que ainda são muitos, e espalhados por quase todos os bairros, mas a verdade é que já não são tantos assim, e tem ido ao chão a olhos vistos diante da necessidade (imposta pelo Plano Diretor e seus parâmetros de projeto e densidade) de formar-se terrenos muito grandes para a implantação de novos empreendimentos. Não tem sido incomum trocar um conjunto de casas e predinhos, onde talvez houvesse 60 ou 80 unidades, por um prédio novo com menos unidades (porém novas, com uma quermesse como área comum do condomínio), recuadas da calçada e isoladas da rua por um muro ou um aquário.
Mas, além do reparo, Carlos Alberto propôs uma outra outra provocação: “o aumento dos coeficientes (ou redução das outorgas) não incentivaria, exatamente, a demolição dos predinhos? Não seria melhor tombar os predinhos?”
Leia Mais
Em minha opinião, sim, é momento da Diretoria de Patrimônio de Belo Horizonte olhar para a arquitetura dos anos 1960 e 1970, identificando as edificações dignas de serem preservadas, mas olhar, também, para ambiências específicas em determinados quarteirões, porque o valor da localização (“location, location, location”) no mercado imobiliário não se dá estritamente pelo endereço formal, mas também pela ambiência de determinados quarteirões, pela proximidade com o lazer, serviços, comércio e amenidades urbanas.
Indo além (e respondendo à provocação), na medida em que seja possível desenvolver um empreendimento com um valor geral de vendas (VGV) num terreno de 600 metros quadrados, para o qual, hoje, é necessário um um terreno de 3.000 m², os empreendimentos serão executados preferencialmente em terrenos de 600 m².
E por que não seriam executados, então, nos terrenos onde existem os predinhos de 3 e 4 andares? Porque negociar com 1 ou 2 proprietários de imóveis comerciais ou residenciais é muito mais rápido, muito mais fácil e muito mais eficiente do que negociar com 25 ou 30 proprietários, enfrentar inventários e sucessões, dívidas e brigas entre herdeiros. E porque a possibilidade de edificar em grande volume, com alta densidade, em terrenos pequenos traz de volta para o mercado de terrenos um estoque gigante, atualmente travado ou fora do mercado pela necessidade de formação de grandes terrenos, compostos por muitos lotes.
E uma maior oferta de lotes e coeficiente maiores significam, sabemos, menor o impacto da fração ideal no preço das unidades construídas. A menor a dificuldade e o prazo de formação de terrenos e de negociação implica num mercado mais ágil e mais dinâmico, em mais empreendimentos sendo lançados simultaneamente, em maior a oferta e melhor o atendimento à demanda.
Siga nosso canal no WhatsApp e receba notícias relevantes para o seu dia
Essa visão, claro, só é possível a partir do momento em que afastamentos frontais e laterais não sejam obrigatórios, mas opcionais, discricionários por parte do empreendedor e do Arquiteto.
Ganha a cidade, ganha o empreendedor, ganha o consumidor, ganha a prefeitura que vê a oferta de imóveis se expandindo e o recolhimento de impostos decolando. Quem poderia ser contra?
As opiniões expressas neste texto são de responsabilidade exclusiva do(a) autor(a) e não refletem, necessariamente, o posicionamento e a visão do Estado de Minas sobre o tema.
